INVESTIGAȚIE: Anomalie fiscală pe piața imobiliară. De ce vechimea unui apartament îți ieftinește taxele la București, dar la Bistrița te lasă cu buzunarul gol?

​Diferența dintre taxele notariale plătită pentru un apartament vechi la București și unul similar la Bistrița nu ține de noroc, ci de un mecanism de fragmentare instituțională.

​În timp ce la capitală notarul aplică coeficienți legali de reducere a valorii minimale în funcție de anul construcției, la Bistrița cumpărătorii plătesc raportat la grille care ignoră de multe ori uzura fizică a clădirii.

​Această disproporție își are originea în modul în care este structurat sistemul notarial din România și în autonomia de care se bucură evaluatorii regionali.

​1. Harta Notarială: România, divizată în 15 „feude” de evaluare

​Notarii publici din România nu funcționează după o grilă unică, centralizată la nivel de Minister al Finanțelor sau al Justiției.

​Codul Fiscal (Art. 111) obligă stabilirea unor valori minimale pentru transferul dreptului de proprietate pe baza unor studii de piață. Însă aceste studii nu sunt realizate la nivel național, ci independent de către fiecare dintre cele 15 Camere ale Notarilor Publici.

​Bucureștiul aparține de Camera Notarilor Publici București (care acoperă Capitala și județele Ilfov, Giurgiu, Călărași, Teleorman).

​Bistrița aparține de Camera Notarilor Publici Cluj (care acoperă județele Bistrița-Năsăud, Cluj, Maramureș și Sălaj).

​Fiecare Cameră notarială angajează anual firme de evaluare ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) pentru a redacta aceste studii. Evaluatorii au libertate metodologică în stabilirea coeficienților de corecție.

​2. Metodologie diferită: Coeficienți transparenți vs. Valori fixe de zonă

​Mecanismul din spatele discrepanței este unul strict metodologic și de opțiune a evaluatorilor contractați:

​Modelul București (Grile analitice)

​Camera Notarilor Publici București folosește un sistem de calcul pe pași (algoritm matriceal). Evaluatorii din Capitală au introdus coeficienți expliciți de reducere pentru vechime, având în vedere fondul locativ imens, dar și riscul seismic ridicat (clădiri ante-1977, 1977–1990, post-1990). Aici, grila oferă o valoare de bază pe metru pătrat, peste care se aplică o scădere procentuală pentru fiecare decadă de vechime a imobilului.

​Modelul Cluj - Bistrița-Năsăud (Grile sintetice)

​Evaluatorii contractați de Camera Notarilor Publici Cluj au optat pentru o abordare diferită. În loc să aplice o scădere procentuală automată pentru anul construcției la finalul calculului, vechimea este (teoretic) deja inclusă direct în încadrarea tipologică a imobilului (ex: „bloc vechi”, „bloc nou”) sau în prețul mediu pe zonă/cartier. În practică, absența unui coeficient explicit de reducere face ca valoarea minimă din grilă pentru un apartament din 1970 să fie de multe ori disproporționat de apropiată de cea a unuia construit recent.

​3. Ce înseamnă acest lucru pentru buzunarul bistrițenilor?

​Atunci când cumpărați un apartament, taxele notariale și impozitul către stat se calculează la valoarea declarată în contract, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din grilă.

​Dacă valoarea din grilă la Bistrița rămâne ridicată pentru că nu i se aplică reducerea de vechime pe care o are Bucureștiul, cetățeanul este taxat la o valoare minimă artificial crescută.

​Bistrițenii ajung astfel să plătească impozite pe transfer și onorarii notariale raportate la bareme care nu reflectă uzura reală a imobilului, în timp ce un cumpărător dintr-un bloc din Capitală construit în 1965 beneficiază automat de o reducere consistentă a bazei de impozitare.

​Concluzie: O problemă de decizie locală, nu de lege națională!!

​Răspunsul la întrebarea „De ce la București se poate, iar la Bistrița nu?” este simplu: este o decizie de metodologie tehnică luată de Camera Notarilor Publici Cluj și de evaluatorii pe care îi contractează.

​Legea oferă fiecărei Camere Notariale dreptul de a-și stabili propriile norme de evaluare. Până când Camera Notarilor Publici Cluj nu va solicita evaluatorilor introducerea coeficienților expliciți de vechime în grila aplicabilă județului Bistrița-Năsăud, bistrițenii vor continua să plătească taxe calculate după un sistem mai rigid decât cel din Capitală.